Das LMNP-Regime basiert auf einer BIC-Mechanik, die es grundlegend von der Besteuerung der Immobilienerträge unterscheidet. Seit dem Finanzgesetz vom 14. Februar 2025 hat sich die Situation hinsichtlich der Behandlung von Abschreibungen beim Verkauf geändert, und die ministerielle Antwort vom 24. März 2026 hat alle verbleibenden Unklarheiten beseitigt. Hier entschlüsseln wir die technischen Punkte, die die tatsächliche Rentabilität einer Investition in möblierten Wohnraum ohne professionelle Vermietung bestimmen.
Wiedereinbeziehung der LMNP-Abschreibungen in die Wertsteigerung: Was der Artikel 150 VB III des CGI ändert
Der Artikel 150 VB III des CGI verpflichtet nun dazu, den Erwerbspreis um den Betrag der abgezogenen Abschreibungen zu mindern, um die Immobilienwertsteigerung zu berechnen, für alle Übertragungen, die ab dem 15. Februar 2025 erfolgen. Der Mechanismus ist einfach: Jeder Euro, der während der Mietzeit abgeschrieben wurde, erhöht die steuerpflichtige Wertsteigerung beim Verkauf.
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Die ministerielle Antwort, die am 24. März 2026 im Amtsblatt veröffentlicht wurde, präzisierte zwei Punkte, die viele Investoren nicht vorhergesehen hatten. Die Regel gilt für alle nachfolgenden Übertragungen, unabhängig vom Erwerbs- oder Vermietungsdatum. Berücksichtigt werden alle Abschreibungen, die während der gesamten Mietdauer abgezogen wurden, einschließlich derjenigen, die vor 2025 vorgenommen wurden.
Konkret wird eine Immobilie, die 2018 erworben und 2026 verkauft wird, ihre seit 2018 kumulierten Abschreibungen in die Berechnung einbeziehen. Für einen Investor im tatsächlichen Regime, der das Gebäude, die Möbel und die Erwerbsnebenkosten über mehrere Jahre abgeschrieben hat, kann der Einfluss auf die steuerpflichtige Wertsteigerung erheblich sein.
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Wir empfehlen, die Nettowertsteigerung vor jeder Verkaufsentscheidung zu simulieren, unter Berücksichtigung der Sozialabgaben von 17,2 %, die auf die Immobilienwertsteigerungen angewendet werden. Wenn man den LMNP-Status aus dieser steuerlichen Perspektive versteht, erkennt man, dass die langfristige Haltstrategie noch entscheidender wird als vor der Reform.
Reales BIC-Regime gegen Mikro-BIC: Technische Abwägung für den möblierten Vermieter
Die Wahl zwischen realem Regime und Mikro-BIC reduziert sich nicht auf eine Einnahmenobergrenze. Sie betrifft die gesamte Vermögensstrategie.
Mikro-BIC: Ein pauschaler Abzug, der schwindet
Das Gesetz Le Meur vom November 2024 hat die steuerlichen Vorteile für nicht klassifizierte Tourismusmöbel reduziert. Die Abzüge und Obergrenzen des Mikro-BIC-Regimes wurden für diese Kategorie nach unten korrigiert. Für die langfristige möblierte Vermietung bleibt der Mikro-BIC zugänglich, aber sein pauschaler Abzug erlaubt es nicht, die tatsächlichen Kosten abzuziehen oder die Abschreibung der Immobilie vorzunehmen.
Dieses Regime eignet sich für einen Investor, dessen tatsächliche Kosten unter dem pauschalen Abzug liegen, was bei einem kreditfinanzierten Objekt mit regelmäßigen Instandhaltungsarbeiten selten der Fall ist.
Reales Regime: Die Kraft der Abschreibung
Die Abschreibung des Gebäudes, der Möbel und der Erwerbsnebenkosten stellt den zentralen Hebel des realen Regimes dar. Sie ermöglicht es, über viele Jahre ein null oder defizitäres BIC-Ergebnis zu erzielen, wodurch die erhaltenen Mieten in der BIC-Kategorie nicht steuerpflichtig sind.
Die abschreibbaren Komponenten werden nach ihrer Nutzungsdauer aufgeteilt:
- Das Bauwerk (Struktur, Dach) wird über die längste Dauer abgeschrieben, in der Regel mehrere Jahrzehnte
- Die technischen Ausstattungen (Heizung, Sanitär, Elektrizität) folgen einer mittellangen Dauer
- Die Möbel und Elektrogeräte werden über kurze Zeiträume abgeschrieben, zwischen fünf und zehn Jahren je nach Posten
Wir beobachten, dass die Aufteilung der Komponenten der am häufigsten vernachlässigte technische Punkt in den Erklärungen ist. Eine falsche Verteilung zwischen Grundstück (nicht abschreibbar) und Gebäude kann mehrere tausend Euro an verlorener abschreibbarer Basis kosten.
Sozialabgaben LMNP und Status des Vermieters: Eine zu berücksichtigende Behandlungslücke
Die BIC-Einnahmen aus der nicht professionellen möblierten Vermietung unterliegen den Sozialabgaben, aber der anwendbare Satz variiert je nach Art des Flusses. Die erhaltenen Mieten unterliegen den Sozialabgaben auf Vermögenseinkünfte. Die Immobilienwertsteigerungen bleiben den Sozialabgaben von 17,2 % unterworfen, ebenso wie die Immobilienerträge aus der unmöblierten Vermietung.
Diese Unterscheidung schafft eine Behandlungslücke zwischen laufenden Erträgen und Kapitalgewinnen, die in jedem Mietgeschäftsplan modelliert werden muss. Ein Investor, der seine Mieten durch Abschreibungen optimiert, aber mit einer hohen Bruttowertsteigerung (verstärkt durch die Wiedereinbeziehung der Abschreibungen) verkauft, kann mit einer insgesamt höheren Steuerrechnung konfrontiert werden als ursprünglich erwartet.
Vermietungsdruck und Rentabilität des Möblierten im Jahr 2026
Der französische Mietmarkt bleibt angespannt, mit durchschnittlich 4,8 Bewerbern pro Angebot, laut den verfügbaren Daten. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter ist 2025 schneller gestiegen als die Inflation (etwa 3,3 % gegenüber 1,3 %), was die wirtschaftliche Attraktivität der möblierten Vermietung für Vermieter verstärkt.
Diese Dynamik sollte die zunehmenden Einschränkungen nicht verdecken. Die neuen Anforderungen an die Energieeffizienz (DPE) betreffen auch die möblierten Objekte. Eine Wohnung, die in der Kategorie F oder G eingestuft ist, muss renoviert werden, um auf dem Mietmarkt zu bleiben, und diese Arbeiten kommen zu den abziehbaren Kosten im realen Regime hinzu.
Die Punkte, die vor jeder Investition in LMNP zu überprüfen sind:
- Die aktuelle DPE-Klassifizierung des Objekts und die geschätzten Kosten für eine mögliche Normanpassung
- Die Simulation der Nettowertsteigerung nach Wiedereinbeziehung der Abschreibungen über die geplante Haltedauer
- Die Wahl des Steuermodells (real oder Mikro-BIC) abhängig von der tatsächlichen Höhe der Kosten und der Verschuldung
- Das Risiko eines Wechsels zum LMP-Status, wenn die Mieteinnahmen die gesetzlichen Schwellenwerte überschreiten
Der LMNP-Status bleibt ein leistungsfähiger steuerlicher Rahmen zur Strukturierung einer möblierten Mietinvestition, vorausgesetzt, man beherrscht die Abschreibungsmechanik und integriert die Reform der Wertsteigerung in seine Projektionen. Die Rentabilität wird nicht mehr nur auf der Grundlage der steuerfreien Mietströme gemessen: sie wird über den gesamten Zyklus, vom Erwerb bis zur Veräußerung, berechnet.