Het LMNP-regime is gebaseerd op een BIC-mechanisme dat het radicaal onderscheidt van de belastingheffing op vastgoedinkomsten. Sinds de financiële wet van 14 februari 2025 is de situatie veranderd met betrekking tot de behandeling van afschrijvingen bij verkoop, en het ministeriële antwoord van 24 maart 2026 heeft alle resterende ambiguïteit opgeheven. We ontleden hier de technische punten die de werkelijke rentabiliteit van een investering in niet-professionele gemeubileerde verhuur bepalen.
Herintegratie van LMNP-afschrijvingen in de meerwaarde: wat verandert artikel 150 VB III van de CGI
Artikel 150 VB III van de CGI verplicht nu om de aankoopprijs te verlagen met het bedrag van de afschrijvingen die zijn afgetrokken om de vastgoedmeerwaarde te berekenen, voor elke overdracht die plaatsvindt vanaf 15 februari 2025. Het mechanisme is eenvoudig: elke euro die is afgeschreven tijdens de huurperiode verhoogt de belastbare meerwaarde bij verkoop.
Ook interessant : Alle motorfietsnieuws: tests, nieuwigheden en praktische tips voor liefhebbers
Het ministeriële antwoord gepubliceerd in het Officiële Journal op 24 maart 2026 heeft twee punten verduidelijkt die veel investeerders niet hadden voorzien. De regel is van toepassing op alle latere overdrachten, ongeacht de datum van aankoop of verhuur. Alle afschrijvingen die tijdens de gehele huurperiode zijn afgetrokken, inclusief die welke vóór 2025 zijn toegepast, worden in aanmerking genomen.
Concreet zal een goed dat in 2018 is verworven en in 2026 wordt verkocht, zijn afschrijvingen die sinds 2018 zijn opgebouwd, herintegreren in de berekening. Voor een investeerder in het werkelijke regime die het gebouw, het meubilair en de acquisitiekosten gedurende meerdere jaren heeft afgeschreven, kan de impact op de belastbare meerwaarde aanzienlijk zijn.
Verder lezen : Hoe een feestcommissie te organiseren: belangrijke stappen en tips voor succes
We raden aan om de netto meerwaarde te simuleren voordat een beslissing over verkoop wordt genomen, waarbij de sociale bijdragen van 17,2 % die van toepassing zijn op vastgoedmeerwaarden worden geïntegreerd. Wanneer men het LMNP-statuut vanuit dit fiscale perspectief begrijpt, beseft men dat de strategie van lange termijn bezit nog belangrijker wordt dan vóór de hervorming.
Werkelijke BIC-regime tegen micro-BIC: technische afweging voor de gemeubileerde verhuurder
De keuze tussen het werkelijke regime en micro-BIC beperkt zich niet tot een drempel voor inkomsten. Het beïnvloedt de gehele vermogensstrategie.
Micro-BIC: een forfaitaire aftrek die afneemt
De wet Le Meur van november 2024 heeft de fiscale voordelen voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur verminderd. De aftrekken en plafonds van het micro-BIC-regime zijn naar beneden bijgesteld voor deze categorie. Voor de lange termijn gemeubileerde verhuur blijft micro-BIC toegankelijk, maar de forfaitaire aftrek staat niet toe om de werkelijke kosten af te trekken of om afschrijving van het goed toe te passen.
Dit regime is geschikt voor een investeerder wiens werkelijke kosten minder zijn dan de forfaitaire aftrek, wat zeldzaam is voor een goed dat met een lening is gefinancierd en regelmatig onderhoud vereist.
Werkelijk regime: de kracht van afschrijving
Afschrijving van het gebouw, het meubilair en de acquisitiekosten vormt de centrale hefboom van het werkelijke regime. Het maakt het mogelijk om gedurende vele jaren een nul of negatief BIC-resultaat te genereren, waardoor de ontvangen huur niet belastbaar is in de BIC-categorie.
De afschrijfbare componenten worden verdeeld op basis van hun gebruiksduur:
- De ruwbouw (structuur, dak) wordt over de langste periode afgeschreven, meestal meerdere decennia
- De technische installaties (verwarming, sanitair, elektriciteit) volgen een tussenliggende duur
- Het meubilair en de huishoudelijke apparaten worden over korte periodes afgeschreven, tussen de vijf en tien jaar afhankelijk van de posten
We constateren dat de verdeling van de componenten het technische punt is dat het vaakst slordig wordt behandeld in de aangiften. Een verkeerde verdeling tussen grond (niet afschrijfbaar) en gebouw kan duizenden euro’s aan verloren afschrijfbare basis kosten.
Sociale bijdragen LMNP en status van de verhuurder: een te integreren behandelingsverschil
De BIC-inkomsten uit niet-professionele gemeubileerde verhuur zijn onderworpen aan sociale bijdragen, maar het toepasselijke tarief verschilt afhankelijk van de aard van de stroom. De ontvangen huren vallen onder de sociale bijdragen op vermogensinkomsten. Vastgoedmeerwaarden blijven onderworpen aan sociale bijdragen van 17,2 %, net als de vastgoedinkomsten van ongemeubileerde verhuur.
Dit onderscheid creëert een behandelingsverschil tussen lopende stromen en vermogenswinsten dat moet worden gemodelleerd in elk huurbusinessplan. Een investeerder die zijn huren optimaliseert via afschrijving maar met een hoge bruto meerwaarde (versterkt door de herintegratie van afschrijvingen) verkoopt, kan geconfronteerd worden met een totale fiscale rekening die hoger is dan zijn oorspronkelijke verwachtingen.
Verhuurdynamiek en rentabiliteit van gemeubileerde verhuur in 2026
De Franse huurmarkt blijft gespannen, met gemiddeld 4,8 kandidaten per aanbieding volgens de beschikbare gegevens. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter is in 2025 sneller gestegen dan de inflatie (ongeveer 3,3 % tegen 1,3 %), wat de economische aantrekkingskracht van gemeubileerde verhuur voor verhuurders versterkt.
Deze dynamiek mag de toenemende beperkingen niet verdoezelen. De nieuwe verplichtingen op het gebied van energieprestaties (DPE) gelden ook voor gemeubileerde woningen. Een woning die is geclassificeerd als F of G moet worden gerenoveerd om op de huurmarkt te blijven, en deze werkzaamheden komen bovenop de aftrekbare kosten in het werkelijke regime.
De punten om te controleren vóór elke investering in LMNP:
- De huidige DPE-classificatie van het goed en de geschatte kosten van eventuele aanpassingen aan de normen
- De simulatie van de netto meerwaarde na herintegratie van de afschrijvingen over de beoogde houdperiode
- De keuze van het fiscale regime (werkelijk of micro-BIC) afhankelijk van het werkelijke bedrag van de kosten en de schuldenlast
- Het risico van overstappen naar de LMP-status als de huurinkomsten de wettelijke drempels overschrijden
Het LMNP-statuut blijft een efficiënt fiscaal kader voor het structureren van een gemeubileerde huurinvestering, op voorwaarde dat men de afschrijvingsmechaniek beheerst en de hervorming van de meerwaarde in zijn projecties integreert. De rentabiliteit wordt niet langer alleen gemeten op basis van de vrijgestelde huurstromen: ze wordt berekend over de volledige cyclus, van aankoop tot verkoop.