O regime LMNP baseia-se em uma mecânica BIC que o distingue radicalmente da tributação sobre rendimentos imobiliários. Desde a lei de finanças de 14 de fevereiro de 2025, a situação mudou em relação ao tratamento das depreciações na revenda, e a resposta ministerial de 24 de março de 2026 eliminou toda ambiguidade residual. Aqui, deciframos os pontos técnicos que condicionam a rentabilidade real de um investimento em locação mobiliada não profissional.
Reintegração das depreciações LMNP na mais-valia: o que muda o artigo 150 VB III do CGI
O artigo 150 VB III do CGI agora impõe que se reduza o preço de aquisição pelo montante das depreciações deduzidas para calcular a mais-valia imobiliária, para qualquer cessão realizada a partir de 15 de fevereiro de 2025. O mecanismo é simples: cada euro depreciado durante o período de locação aumenta a mais-valia tributável na revenda.
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A resposta ministerial publicada no Jornal Oficial em 24 de março de 2026 esclareceu dois pontos que muitos investidores não haviam antecipado. A regra se aplica a todas as cessões posteriores, independentemente da data de aquisição ou de colocação em locação. São considerados todas as depreciações deduzidas durante todo o período de locação, incluindo aquelas realizadas antes de 2025.
Concretamente, um imóvel adquirido em 2018 e revendida em 2026 verá suas depreciações acumuladas desde 2018 reintegradas no cálculo. Para um investidor no regime real que depreciou a construção, o mobiliário e os custos de aquisição durante vários anos, o impacto na mais-valia tributável pode ser considerável.
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Recomendamos simular a mais-valia líquida antes de qualquer decisão de cessão, incluindo as contribuições sociais de 17,2% que se aplicam sobre as mais-valias imobiliárias. Quando se compreende bem o status LMNP explicado sob este ângulo fiscal, percebe-se que a estratégia de detenção prolongada se torna ainda mais determinante do que antes da reforma.
Regime real BIC contra micro-BIC: arbitragem técnica para o locador mobiliado
A escolha entre regime real e micro-BIC não se resume a um limite de receitas. Ela envolve toda a estratégia patrimonial.
Micro-BIC: um abatimento fixo que se erosiona
A lei Le Meur de novembro de 2024 reduziu os benefícios fiscais para os imóveis de turismo não classificados. Os abatimentos e tetos do regime micro-BIC foram revisados para baixo para essa categoria. Para a locação mobiliada de longa duração, o micro-BIC continua acessível, mas seu abatimento fixo não permite deduzir as despesas reais nem praticar a depreciação do imóvel.
Esse regime é adequado para um investidor cujas despesas efetivas representam menos do que o abatimento fixo, o que é raro em um imóvel financiado com crédito e com trabalhos de manutenção regulares.
Regime real: o poder da depreciação
A depreciação da construção, do mobiliário e dos custos de aquisição constitui o alavancador central do regime real. Ela permite gerar um resultado BIC nulo ou deficitário durante muitos anos, tornando os aluguéis recebidos não tributáveis na categoria BIC.
Os componentes depreciáveis são distribuídos de acordo com sua duração de uso:
- A estrutura (estrutura, telhado) se deprecia ao longo do período mais longo, geralmente várias décadas
- Os equipamentos técnicos (aquecimento, encanamento, eletricidade) seguem uma duração intermediária
- O mobiliário e os eletrodomésticos se depreciam em períodos curtos, entre cinco e dez anos, dependendo das categorias
Observamos que a distribuição dos componentes é o ponto técnico mais frequentemente negligenciado nas declarações. Uma má repartição entre terreno (não depreciável) e construção pode custar milhares de euros em base depreciável perdida.
Contribuições sociais LMNP e status do locador: uma diferença de tratamento a ser integrada
Os rendimentos BIC provenientes da locação mobiliada não profissional estão sujeitos a contribuições sociais, mas a taxa aplicável difere conforme a natureza do fluxo. Os aluguéis recebidos estão sujeitos a contribuições sociais sobre rendimentos do patrimônio. As mais-valias imobiliárias permanecem sujeitas a contribuições sociais de 17,2%, da mesma forma que os rendimentos imobiliários da locação não mobiliada.
Essa distinção cria uma diferença de tratamento entre fluxos correntes e ganhos de capital que deve ser modelada em todo plano de negócios locativos. Um investidor que otimiza seus aluguéis por meio da depreciação, mas revende com uma alta mais-valia bruta (amplificada pela reintegração das depreciações) pode acabar com uma fatura fiscal global superior às suas expectativas iniciais.
Tensão locativa e rentabilidade do mobiliado em 2026
O mercado locativo francês continua tenso, com uma média de 4,8 candidatos por oferta, segundo os dados disponíveis. O aluguel médio por metro quadrado cresceu mais rápido do que a inflação em 2025 (cerca de 3,3% contra 1,3%), o que reforça o apelo econômico da locação mobiliada para os locadores.
Essa dinâmica não deve ofuscar as crescentes restrições. As novas obrigações em matéria de desempenho energético (DPE) também se aplicam aos imóveis mobiliados. Um imóvel classificado como F ou G deverá passar por obras para permanecer no mercado locativo, e essas obras se somam às despesas dedutíveis no regime real.
Os pontos a verificar antes de qualquer investimento em LMNP:
- A classificação DPE atual do imóvel e o custo estimado de uma possível adequação às normas
- A simulação da mais-valia líquida após a reintegração das depreciações durante o período de detenção previsto
- A escolha do regime fiscal (real ou micro-BIC) com base no montante real das despesas e do endividamento
- O risco de transição para o status LMP se as receitas locativas ultrapassarem os limites legais
O status LMNP continua sendo um quadro fiscal eficiente para estruturar um investimento locativo mobiliado, desde que se domine a mecânica de depreciação e se integre a reforma da mais-valia em suas projeções. A rentabilidade não se mede mais apenas sobre os fluxos de aluguéis isentos de impostos: ela é calculada sobre o ciclo completo, da aquisição à cessão.