Il regime LMNP si basa su una meccanica BIC che lo distingue radicalmente dalla fiscalità dei redditi fondiari. Dalla legge di bilancio del 14 febbraio 2025, la situazione è cambiata riguardo al trattamento degli ammortamenti alla rivendita, e la risposta ministeriale del 24 marzo 2026 ha chiarito ogni ambiguità residua. Qui di seguito analizziamo i punti tecnici che condizionano la redditività reale di un investimento in locazione arredata non professionale.
Reintegrazione degli ammortamenti LMNP nella plusvalenza: cosa cambia l’articolo 150 VB III del CGI
L’articolo 150 VB III del CGI impone ora di ridurre il prezzo di acquisto dell’importo degli ammortamenti dedotti per calcolare la plusvalenza immobiliare, per qualsiasi cessione effettuata a partire dal 15 febbraio 2025. Il meccanismo è semplice: ogni euro ammortizzato durante il periodo di locazione aumenta la plusvalenza imponibile alla rivendita.
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La risposta ministeriale pubblicata nella Gazzetta Ufficiale il 24 marzo 2026 ha precisato due punti che molti investitori non avevano anticipato. La regola si applica a tutte le cessioni successive, indipendentemente dalla data di acquisto o di messa in locazione. Vengono considerati tutti gli ammortamenti dedotti durante l’intero periodo di locazione, compresi quelli effettuati prima del 2025.
In concreto, un bene acquisito nel 2018 e rivenduto nel 2026 vedrà i suoi ammortamenti cumulati dal 2018 reintegrati nel calcolo. Per un investitore in regime reale che ha ammortizzato il fabbricato, il mobilio e le spese di acquisizione per diversi anni, l’impatto sulla plusvalenza imponibile può essere considerevole.
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Consigliamo di simulare la plusvalenza netta prima di qualsiasi decisione di cessione, integrando i prelievi sociali del 17,2% che si applicano sulle plusvalenze immobiliari. Quando si comprende bene lo status LMNP spiegato sotto questo profilo fiscale, si misura che la strategia di detenzione a lungo termine diventa ancora più determinante rispetto a prima della riforma.
Regime reale BIC contro micro-BIC: arbitraggio tecnico per il locatore arredato
La scelta tra regime reale e micro-BIC non si riduce a una soglia di ricavi. Impegna tutta la strategia patrimoniale.
Micro-BIC: una deduzione forfettaria che si erode
La legge Le Meur di novembre 2024 ha ridotto i vantaggi fiscali per gli affitti turistici non classificati. Le deduzioni e i limiti del regime micro-BIC sono stati rivisti al ribasso per questa categoria. Per la locazione arredata a lungo termine, il micro-BIC rimane accessibile, ma la sua deduzione forfettaria non consente di dedurre le spese reali né di praticare l’ammortamento del bene.
Questo regime è adatto a un investitore le cui spese effettive rappresentano meno della deduzione forfettaria, il che è raro su un bene finanziato a credito con lavori di manutenzione regolari.
Regime reale: la potenza dell’ammortamento
L’ammortamento del fabbricato, del mobilio e delle spese di acquisizione costituisce il leva centrale del regime reale. Permette di generare un risultato BIC nullo o deficitario per molti anni, rendendo gli affitti percepiti non imponibili nella categoria BIC.
I componenti ammortizzabili si suddividono in base alla loro durata d’uso:
- Il grosso opera (struttura, tetto) si ammortizza su un periodo più lungo, generalmente diverse decadi
- Le attrezzature tecniche (riscaldamento, idraulica, elettricità) seguono una durata intermedia
- Il mobilio e gli elettrodomestici si ammortizzano su periodi brevi, tra cinque e dieci anni a seconda delle voci
Osserviamo che la suddivisione dei componenti è il punto tecnico più spesso trascurato nelle dichiarazioni. Una cattiva ripartizione tra terreno (non ammortizzabile) e fabbricato può costare diverse migliaia di euro di base ammortizzabile persa.
Contributi sociali LMNP e status del locatore: un divario di trattamento da integrare
I redditi BIC derivanti dalla locazione arredata non professionale sono soggetti ai prelievi sociali, ma l’aliquota applicabile varia a seconda della natura del flusso. Gli affitti incassati rientrano nei prelievi sociali sui redditi patrimoniali. Le plusvalenze immobiliari rimangono soggette a prelievi sociali del 17,2%, allo stesso modo dei redditi fondiari della locazione non arredata.
Questa distinzione crea un divario di trattamento tra flussi correnti e guadagni in capitale che deve essere modellato in ogni piano aziendale locativo. Un investitore che ottimizza i suoi affitti tramite l’ammortamento ma rivende con una forte plusvalenza lorda (amplificata dalla reintegrazione degli ammortamenti) può trovarsi con una fattura fiscale globale superiore alle sue anticipazioni iniziali.
Tensione locativa e redditività dell’arredato nel 2026
Il mercato locativo francese rimane teso, con una media di 4,8 candidati per offerta secondo i dati disponibili. L’affitto medio al metro quadrato è aumentato più rapidamente dell’inflazione nel 2025 (circa 3,3% contro 1,3%), il che rafforza l’attrattiva economica della locazione arredata per i locatori.
Questa dinamica non deve nascondere le crescenti restrizioni. I nuovi obblighi in materia di prestazioni energetiche (DPE) riguardano anche gli arredati. Un alloggio classificato F o G dovrà essere oggetto di lavori per rimanere sul mercato locativo, e questi lavori si aggiungono alle spese deducibili nel regime reale.
I punti da verificare prima di qualsiasi investimento in LMNP:
- La classificazione DPE attuale del bene e il costo stimato di un’eventuale messa a norma
- La simulazione della plusvalenza netta dopo la reintegrazione degli ammortamenti sulla durata di detenzione prevista
- La scelta del regime fiscale (reale o micro-BIC) in base all’importo reale delle spese e dell’indebitamento
- Il rischio di passaggio allo status LMP se i ricavi locativi superano le soglie legali
Lo status LMNP rimane un quadro fiscale performante per strutturare un investimento locativo arredato, a condizione di padroneggiare la meccanica dell’ammortamento e di integrare la riforma della plusvalenza nelle proprie proiezioni. La redditività non si misura più solo sui flussi di affitti esenti da tassazione: si calcola sul ciclo completo, dall’acquisizione alla cessione.