El régimen LMNP se basa en una mecánica BIC que lo distingue radicalmente de la fiscalidad de los ingresos inmobiliarios. Desde la ley de finanzas del 14 de febrero de 2025, la situación ha cambiado en cuanto al tratamiento de las amortizaciones en la reventa, y la respuesta ministerial del 24 de marzo de 2026 ha eliminado toda ambigüedad residual. Aquí desglosamos los puntos técnicos que condicionan la rentabilidad real de una inversión en alquiler de vivienda amueblada no profesional.
Reintegración de las amortizaciones LMNP en la plusvalía: lo que cambia el artículo 150 VB III del CGI
El artículo 150 VB III del CGI impone ahora reducir el precio de adquisición por el monto de las amortizaciones deducidas para calcular la plusvalía inmobiliaria, para cualquier cesión realizada a partir del 15 de febrero de 2025. El mecanismo es simple: cada euro amortizado durante el período de alquiler aumenta la plusvalía imponible en la reventa.
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La respuesta ministerial publicada en el Diario Oficial el 24 de marzo de 2026 precisó dos puntos que muchos inversores no habían anticipado. La regla se aplica a todas las cesiones posteriores, independientemente de la fecha de adquisición o de puesta en alquiler. Se tienen en cuenta todas las amortizaciones deducidas durante todo el período de alquiler, incluidos las realizadas antes de 2025.
Concretamente, un bien adquirido en 2018 y revendido en 2026 verá sus amortizaciones acumuladas desde 2018 reintegradas en el cálculo. Para un inversor en el régimen real que ha amortizado el edificio, el mobiliario y los gastos de adquisición durante varios años, el impacto en la plusvalía imponible puede ser considerable.
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Recomendamos simular la plusvalía neta antes de cualquier decisión de cesión, integrando los impuestos sociales del 17,2 % que se aplican sobre las plusvalías inmobiliarias. Cuando se comprende bien el estatus LMNP explicado desde este ángulo fiscal, se percibe que la estrategia de tenencia a largo plazo se vuelve aún más determinante que antes de la reforma.
Régimen real BIC contra micro-BIC: arbitraje técnico para el arrendador amueblado
La elección entre régimen real y micro-BIC no se reduce a un umbral de ingresos. Compromete toda la estrategia patrimonial.
Micro-BIC: un descuento forfaitario que se erosiona
La ley Le Meur de noviembre de 2024 ha reducido las ventajas fiscales para los alojamientos turísticos no clasificados. Los descuentos y límites del régimen micro-BIC han sido revisados a la baja para esta categoría. Para el alquiler amueblado a largo plazo, el micro-BIC sigue siendo accesible, pero su descuento forfaitario no permite deducir los gastos reales ni practicar la amortización del bien.
Este régimen es adecuado para un inversor cuyas cargas efectivas representan menos que el descuento forfaitario, lo cual es raro en un bien financiado con crédito y con trabajos de mantenimiento regulares.
Régimen real: la potencia de la amortización
La amortización del edificio, del mobiliario y de los gastos de adquisición constituye el eje central del régimen real. Permite generar un resultado BIC nulo o deficitario durante muchos años, haciendo que los alquileres percibidos no sean imponibles en la categoría BIC.
Los componentes amortizables se distribuyen según su duración de uso:
- La obra gruesa (estructura, tejado) se amortiza durante el período más largo, generalmente varias décadas
- Los equipos técnicos (calefacción, fontanería, electricidad) siguen una duración intermedia
- El mobiliario y los electrodomésticos se amortizan en períodos cortos, entre cinco y diez años según los elementos
Observamos que la distribución de los componentes es el punto técnico más a menudo descuidado en las declaraciones. Una mala distribución entre terreno (no amortizable) y edificio puede costar varios miles de euros de base amortizable perdida.
Contribuciones sociales LMNP y estatus del arrendador: una diferencia de tratamiento a integrar
Los ingresos BIC derivados del alquiler amueblado no profesional están sujetos a las contribuciones sociales, pero la tasa aplicable difiere según la naturaleza del flujo. Los alquileres percibidos están sujetos a las contribuciones sociales sobre ingresos del patrimonio. Las plusvalías inmobiliarias siguen sujetas a contribuciones sociales del 17,2 %, al igual que los ingresos inmobiliarios del alquiler sin amueblar.
Esta distinción crea una diferencia de tratamiento entre flujos corrientes y ganancias de capital que debe modelarse en todo plan de negocio de alquiler. Un inversor que optimiza sus alquileres a través de la amortización pero revende con una fuerte plusvalía bruta (amplificada por la reintegración de las amortizaciones) puede encontrarse con una factura fiscal global superior a sus anticipaciones iniciales.
Tensión locativa y rentabilidad del amueblado en 2026
El mercado de alquiler francés sigue tenso, con un promedio de 4,8 candidatos por oferta según los datos disponibles. El alquiler medio por metro cuadrado ha progresado más rápido que la inflación en 2025 (alrededor del 3,3 % frente al 1,3 %), lo que refuerza el atractivo económico del alquiler amueblado para los arrendadores.
Esta dinámica no debe ocultar las crecientes restricciones. Las nuevas obligaciones en materia de rendimiento energético (DPE) también afectan a los amueblados. Una vivienda clasificada F o G deberá someterse a trabajos para permanecer en el mercado de alquiler, y estos trabajos se suman a los gastos deducibles en el régimen real.
Los puntos a verificar antes de cualquier inversión en LMNP:
- La clasificación DPE actual del bien y el costo estimado de una posible adecuación a las normas
- La simulación de la plusvalía neta tras la reintegración de las amortizaciones durante el período de tenencia previsto
- La elección del régimen fiscal (real o micro-BIC) en función del monto real de los gastos y del endeudamiento
- El riesgo de pasar al estatus LMP si los ingresos por alquiler superan los umbrales legales
El estatus LMNP sigue siendo un marco fiscal eficaz para estructurar una inversión en alquiler amueblado, siempre que se domine la mecánica de amortización y se integre la reforma de la plusvalía en sus proyecciones. La rentabilidad ya no se mide únicamente sobre los flujos de alquileres desgravados: se calcula sobre el ciclo completo, desde la adquisición hasta la cesión.